ارزیابی و تحلیل مؤلفه‌های مؤثر بر افزایش بی‌رویه قیمت مسکن شهری با استفاده از مدل‌های ترکیبی تصمیم گیری چند شاخصه (مورد مطالعه: شهر زاهدان)

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 استادیار جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه سیستان و بلوچستان، زاهدان، ایران.

2 دانشجوی دکتری جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه سیستان و بلوچستان، زاهدان، ایران.

3 دانشجوی دکتری جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایران.

10.30473/psp.2021.50323.2231

چکیده

ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪ ﺩﻟﻴﻞ ﺍﺭﺗﺒﺎﻁ ﻗﻮﻱ ﺑﺎ سایر بخش­های ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ، ﻧﻘﺶ ﺍﺳﺎﺳﻲ ﺩﺭ ﺭﺷﺪ ﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ ﺩﺍﺭﺩ. ﺩﺭ ﺩﻭ ﺩﻫۀ گذشته، بخش مسکن ﺑﺎ ﻧﻮﺳﺎﻧﺎﺕ ﺷﺪﻳﺪ ﻗﻴﻤﺖ ﺩﺭ ﻣﻨﺎﻃﻖ ﺷﻬﺮﻱ کشور ﺭﻭ ﺑﻪ ﺭﻭ ﺑﻮﺩﻩ ﺍﺳﺖ که بی­ﺛﺒﺎﺗﻲ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ، ﺑﺎﺭﺯﺗﺮﻳﻦ ﻭﻳﮋﮔﻲ آن است. در این راستا، پژوهش حاضر مؤلفه­های مؤثر بر افزایش بی­رویه قیمت مسکن شهری در شهر زاهدان را ارزیابی و تحلیل می­کند. روش پژوهش بر اساس هدف کاربردی و از حیث ماهیت و روش، توصیفی و تحلیلی می­باشد، برای گردآوردی اطلاعات از روش کتابخانه­ای و پیمایش میدانی استفاده شده است. جامعه آماری پژوهش را متخصصین و کارشناسان حوزۀ شهری شهر زاهدان تشکیل می­دهند که با استفاده از تکنیک دلفی، 20 نفر از متخصصین به عنوان نمونه انتخاب شده‌اند. روایی پرسشنامه محقق ساخته، توسط متخصصان حوزۀ تخصصی و خبرگان تأیید شده و پایایی داده­های مورد استفاده به وسیلۀ آزمون آلفای کرونباخ 927/ محاسبه شده است. جهت تجزیه و تحلیل اطلاعات از آزمون رگرسیون گام به گام و جهت مشخص کردن سهم هریک از عوامل مؤثر بر قیمت مسکن شهر زاهدان، از تکنیک­های چند شاخصه DEMATEL،  SWARA و BWM استفاده شده است. نتایج رگرسیون گام به گام نشان می­دهد که شاخص فیزیکی با ضریب بتا 302/0 بیشترین تأثیر و شاخص محیطی با ضریب بتا 118/0 کمترین تأثیر را بر افزایش قیمت مسکن شهر زاهدان داشته است. نتایج تکنیک DEMATEL نشان می­دهد که شاخص دسترسی با مقدار 594/29 بیشترین تعامل و شاخص محیطی با 378/28 کمترین تعامل، شاخص اقتصادی با 926/1 مؤثرترین عامل و شاخص دسترسی با 685/3- تأثیرپذیرترین عامل هستند. نتایج تکنیک SWARA نشان می‌دهد از بین شاخص­های مؤثر بر افزایش قیمت مسکن شهر زاهدان، شاخص اقتصادی با وزن نهایی 238/0 در رتبه اول، شاخص محیطی با وزن 202/0 در رتبه دوم، شاخص اجتماعی با وزن 173/0 در رتبه سوم، شاخص اداری با وزن 149/0 در رتبه چهارم، شاخص فیزیکی با وزن 128/0 در رتبه پنجم و نهایتاً شاخص دسترسی با وزن 111/0 در رتبه ششم قرار گرفت. نتایج تکینک BWM نشان می­دهد شاخص اقتصادی با ارزش 177/0 در رتبة اول، شاخص محیطی با ارزش 176/0 در رتبة دوم، شاخص اجتماعی با ارزش 165/0 در رتبة سوم، شاخص اداری با ارزش 164/0 در رتبۀ چهارم، شاخص فیزیکی با ارزش 163/0 در رتبه پنجم و در نهایت شاخص دسترسی با ارزش 151/0 در رتبة ششم قرار دارد.

کلیدواژه‌ها


اصلانی، پروانه و اسداللهی، آویده (1394). ارزیابی اثرگذاری کانال­های تحریم­های اقتصادی بر قیمت مسکن ایران. فصلنامه اقتصاد مسکن، 7(52)، 134-108.
اطهاری، کمال (1389). اقتصاد شهری و اقتصاد شهر در ایران. نشریه اقتصاد شهر، 2(7)، 65-56.
اکبری، نعمت‌الله، خوش‌اخلاق، رحمان و مردیها، سارا (1392). سنجش و ارزش­گذاری عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن  با استفاده از روش انتخابی تجربی از دیدگاه خانوارهای ساکن در بافت فرسوده شهر اصفهان. فصلنامه پژوهش­های اقتصادی، 13(3)، 47-19.
پورطاهری، مهدی، فضلعلی، زینب و رکن­الدین‌افتخاری، عبداالرضا (1396). تحلیل فضایی الگوی مسکن پایدار روستایی (مطالعه موردی: روستاهای استان مازندران). برنامه­ریزی و آمایش فضا، 1(21)، 131-95.
پور­محمدی، محمد­رضا، قربانی، رسول و تقی­پور، علی‌اکبر (1392). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تبریز با استفاده از مدل هدانیک. فصلنامه آمایش جغرافیایی فضا، 3(9)، 104-83.
پور­محمدی محمد­رضا و اسدی، احمد (1393). ارزیابی سیاست­های دولتی تأمین مسکن در مورد گروه­های کم درآمد شهری(مطالعه موردی: شهر زنجان). نشریه فضای جغرافایی، 14(45)، 128-111.
تهمتنی، مریم و گلستانی، شهرام (1390). برآورد تابع قیمت هدانیک مسکن در شهر کرمان. مجله توسعه و سرمایه، 4(1)، 99-75.
تیموری، ایرج، سلطان‌قیس، نوید و قلی­زاده، یاسر (1396). برآورد قیمت مسکن شهری با استفاده از تابع هدانیک و شبکه­های عصبی مصنوعی مورد شناسی: کوی ولیعصر تبریز. نشریه جغرافیا و آمایش شهری-منطقه­ای، 7(22)، 56-41.
حکمت­نیا، حسن و انصاری، ژینوس (1391). برنامه­ریزی مسکن شهر میبد با رویکرد توسعۀ پایدار. پژوهش­های جغرافیای انسانی، 44(79)، 190-173.
خاکپور، براتعلی و صمدی، رضا (1393). تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقه سه شهر مشهد. فصلنامه جغرفیا و آمایش شهری-منطقه­ای، 4(13)، 38-21.
خلیلی عراقی، سیدمنصور، مهرآرا، محسن و عظیمی، سیدرضا (1391). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در ایران با استفاده از داده­های ترکیبی. فصلنامه پژوهش­ها و سیاست­های اقتصادی، 20(63)، 50-33.
رحمانی، تیمور و اصفهانی، پوریا (1395). ارزیابی رابطه بین سیکل­های بخش مسکن، تسهیلات بخش مسکن و مطالبات معوق. فصلنامه علمی اقتصاد مسکن، 8(57)، 11-31.
رهنما، محمدرحیم و اسدی، امیر (1394). تحلیل توزیع فضایی قسمت مسکن در شهر مشهد. فصلنامه تحقیقات جغرافیایی، 30(116)، 52-37.
رهنما، محمدرحیم، اسدی، امیر و رضوی، محمدمحسن (1393). تحلیل فضایی قیمت مسکن با استفاده از رگرسیون وزنی جغرافیایی(مطالعه موردی: شهر مشهد). دو فصلنامه پژوهش‌های بوم‌شناسی شهری، 4(7)، 84-74.
زنگنه، مهدی (1394). تحلیل فضایی وضعیت مسکن در کلانشهر مشهد با تأکید بر شاخص­های توسعۀ پایدار شهری. مطالعات و پژوهش‌های شهری و منطقه­ای، 7(27)، 154-137.
زیاری، کرامت‌الله، پوراحمد، احمد، حاتمی­نژاد، حسین و محمدی، اکبر (1395). برنامه­ریزی مسکن گروه­های کم­درآمد شهری با تأکید بر توانمندی مالی و خط فقر مسکن(جمعیت شهری استان کردستان). پژوهش جغرافیای انسانی، 48(2)، 226-211.
زنجانی، حبیب‌الله، گل­کار، زهرا و محمدی، حامد (1390). بررسی جنبه­های اجتماعی مسکن مهر(مطالعه موردی شهرستان کرج). نشریۀ تعاون، 22(7)، 116-89.
سلطانی، علی، قضایی، محمد، حسینیف، عبدالله و عسکری، سجاد (1393). تحلیلی بر ویژگی­های اجتماعی-اقتصادی ساکنان مسکن مهر مطالعه موردی شهرهای شیراز، فیروز آباد، آباده، نورآباد و استهبان. مطالعات و پژوهش­های شهری و منطقه­ای، 6(22)، 84-67.
شمس، مجید و گمار، منا (1394). ارزیابی شاخص­های کمی و کیفی مسکن در استان همدان(با تأکید بر اقشار کم درآمد). فصلنامه برنامه‌ریزی منطقه­ای، 5(20)، 68-55.
صارمی، حمیدرضا و ابراهیم‌پور، مریم (1391). بررسی شاخص‌های مسکن ایران و جهان(مطاله موردی: ایران، انگلیس و فرانسه). نشریه هویت شهر، 6(10)، 102-91.
قادری، جعفر، اسلاملوئیان، کریم و اوجی­مهر، سکینه (1390). بررسی عوامل مؤثر بر سرمایه­گذاری مسکن در ایران. فصلنامه پژوهش­های اقتصادی، 11(3)، 70-47.
قائدرحمتی، صفر و جمشیدی، زهرا(1394). ارزیابی مؤلفه­های مسکن شهری برای برنامه­ریزی پدافند غیر عامل(مطالعه موردی: شهر بوکان). نشریه برنامه­ریزی و آمایش فضا، 19(2)، 152-121.
قلی­زاده، علی‌اکبر (1387). نظریه قیمت مسکن در ایران. همدان: انتشارات نور علم.
قلی­زاده، علی‌اکبر، بهبودی، داوود و شکریان، احسان (1389). مقایسه دو مدل هدانیک سنتی و مدل قیمت هانیک رید در برآورد قیمت هدانیک مسکن، مطالعه موردی: مناطق استان همدان. فصلنامه اقتصاد مقداری، 7(2)، 147-119.
عسگری، حشمت‌الله و الماسی، اسحاق (1390). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری کشوری به روش داده‌های تابویی(طی سال‌های 1370 تا 1385).  پژوهش‌نامه اقتصادی، 11(2)، 224-201.
علوی، سیدعلی، آقا­یاری، مسلم و حیدری، تقی (1391). تحلیل عوامل اصلی افزایش بی­رویه قیمت مسکن در کلان شهر تهران. نشریه جغرافیا و برنامه­ریزی، 16(42)، 199-221.
کی‌فرخی، ایمان و فرهمند، شکوفه (1395). تحلیل تأثیر عوامل مؤثر بر قیمت مسکن (مطالعه موردی: شهر اصفهان). فصلنامه اقتصاد شهری، 1(2)، 117-130.
محمد­زاده، پرویز، منصوری، مسعود و کوهی‌لیلان، بابک (1391). تخمین قیمت هدانیک ساختمان­های مسکونی در شهر تبریز: با رویکرد اقتصاد­سنجی فضایی. فصلنامه مدل­سازی اقتصادی، 6(18)، 38-21.
موسوی، میرحسین و درودیان، حسین (1394). تحلیل عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تهران. فصلنامه مدل­سازی اقتصادی، 9(3)، 127-103.
مهرگان، نادر، سحابی، بهرام و تارتار، محسن (1394). بررسی تأثیر عوارض شهرداری بر قیمت مسکن مطالعه موردی: شهر تهران. فصلنامه سیاست­گذاری پیشرفت اقتصادی دانشگاه الزهرا (س)، 3(7)، 154-129.
ناجی‌میدانی، علی اکبر، فلاحی، محمدعلی و ذبیحی، مریم (1389). بررسی تأثیر پویای عوامل کلان اقتصادی بر نوسانات قیمت مسکن در ایران (1369 تا 1386). نشریه دانش و توسعه، 18(31)، 160-186.
نشاط، اکبر، نیکنائی، مجید و شریف­زادگان، محمدحسین (1392). پیش­بینی مسکن گروه­های کم درآمد با تحلیل طرف عرضه و تقاضا، مطالعه موردی: شهر دامغان. نشریه پژوهش­های جغرافیای انسانی دانشگاه تهران، 42(3)، 168-147.
وارثی، حمیدرضا، ایزدی، ملیحه و محمود­زاده، محمود (1394). تحلیل شاخص­های کمی و کیفی تأثیرگذار در برنامه­ریزی مسکن استان‌های کشور. نشریه تحقیقات کاربردی علوم جغرافیایی، 11(37)، 153-133.
Ceritoğlu, E., Cılasun, S. M., Demiroğlu, U., & Ganioğlu, A. (2019). An analysis to detect exuberance and implosion in regional house prices in Turkey. Central Bank Review. Vol 19, pp. 67-82.
Churchill, S. A., Inekwe, J., & Ivanovski, K. (2018). House price convergence: Evidence from Australian cities. Economics Letters, 170, 88-90.
Funke, M., Leiva-Leon, D., & Tsang, A. (2019).  Mapping China’s time-varying house price landscape. Regional Science and Urban Economics, 78(c) p. 34-64.
Golubchikov, O., & Badyina. A. (2013). Sustainable Housing for sustainable cities. A policy framework for developing countries. United Nations Human Settlements Programme (UNHabitat), published in Nairobi, second edition.
Harvey, D. (2009). Social Justices and the City. The University of Georgia Press, second edition, London.
Joint Center for Housing Studies of Harvard University. (2004), State of the nation’s housing (2004). Cambridge, MA: Author.www.jchs.harvard.edu/publications/markets/son2005/son2 005.pdf.
Leung,  C. (2004). Macroeconomics and Housing: A Review of The Literature. Journal of Housing Economics, 13(4), 249-267
Nn eji, O., Brooks, C., & Ward, C.W.R. (2013). House Price Dynamics and their Reaction Tomacroeconomic Changes. Economic Modelling, 32, 172-178.
Panduro. T., & Veie. K. (2013). Classification and valuation of urban green spaces—A hedonic house price valuation. Landscape and Urban Planning, 120, 119-128.
Smith, L. (2013). Planning for housing, Science and Environment Section, 1-16.
Sunding. D., & Swoboda. A. (2010), Hedonic analysis with locally weighted regression: An application to the shadow of housing regulation in Southern California. Regional Science and Urban Economics, 40, 550-573.