In collaboration with Payame Noor University and Iranian Geography and Urban Planning Association

Document Type : Research Paper

Authors

1 Assistant Professor of Geography and Urban Planning, University of Sistan and Baluchestan, Zahedan, Iran.

2 Ph.D. student of Geography and Urban Planning , University of Sistan and Baluchestan- Zahedan, Iran.

3 Ph.D. Student of Geography and Urban Planning, University of Isfahan, Isfahan, Iran

Abstract

The housing sector has an important role in economic growth due to its strong relationship with other economic sectors. In the last two decades, the housing sector has faced sharp price fluctuations in urban areas of the country. Housing price instability is the most prominent feature of this sector. The present study evaluates and analyzes the effective components on the uncontrolled increase of urban housing prices in Zahedan. The research method is applied based on the purpose and descriptive-analytical based on the nature and method. Documentary and field survey methods have been used to collect information. The statistical population of the study consists of specialists and experts in the urban area of Zahedan, using the Delphi technique, 20 specialists were selected as a sample. The validity of the researcher-made questionnaire was confirmed by experts in the field and the reliability of the data was calculated by Cronbach's alpha test (0.927). To analyze the data, stepwise regression test and to determine the share of each of the factors affecting housing prices in Zahedan, multi-criteria DEMATEL, SWARA and BWM techniques have been applied. The results of stepwise regression showed that the physical index with beta coefficient of 0.302 had the greatest effect and the environmental index with beta coefficient of 0.118 had the least effect on increasing housing prices in Zahedan. The results of DEMATEL technique showed that the access index with a value of 29.594 has the highest interaction and the environmental index with a value of 28.378 has the lowest interaction. The economic index with a value of 1.926 is the most effective factor and the access index with a value of -3.685 is the most influential factor. The results of SWARA technique showed the status of the indicators affecting the increase of housing prices in Zahedan as follows: economic index with a final weight of 0.238 in the first rank, environmental index with a weight of 0.202 in the second rank, social index with a weight of 0.173 0 in the third rank, administrative index with a weight of 0.149 in the fourth rank, physical index with a weight of 0.128 in the fifth rank and finally access index with a weight of 0.111 in the sixth rank. The results of BWM technique also determined the status of the indicators in the following order: economic index with a value of 0.177 in the first rank, environmental index with a value of 0.176 in the second rank, social index with a value of 0.165 in the third rank, administrative index with a value of 0.164 in the fourth rank, physical index with a value of 0.163 in the fifth rank and finally access index with a value of 0.151 in the sixth rank.

Keywords

اصلانی، پروانه و اسداللهی، آویده (1394). ارزیابی اثرگذاری کانال­های تحریم­های اقتصادی بر قیمت مسکن ایران. فصلنامه اقتصاد مسکن، 7(52)، 134-108.
اطهاری، کمال (1389). اقتصاد شهری و اقتصاد شهر در ایران. نشریه اقتصاد شهر، 2(7)، 65-56.
اکبری، نعمت‌الله، خوش‌اخلاق، رحمان و مردیها، سارا (1392). سنجش و ارزش­گذاری عوامل مؤثر بر انتخاب مسکن  با استفاده از روش انتخابی تجربی از دیدگاه خانوارهای ساکن در بافت فرسوده شهر اصفهان. فصلنامه پژوهش­های اقتصادی، 13(3)، 47-19.
پورطاهری، مهدی، فضلعلی، زینب و رکن­الدین‌افتخاری، عبداالرضا (1396). تحلیل فضایی الگوی مسکن پایدار روستایی (مطالعه موردی: روستاهای استان مازندران). برنامه­ریزی و آمایش فضا، 1(21)، 131-95.
پور­محمدی، محمد­رضا، قربانی، رسول و تقی­پور، علی‌اکبر (1392). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تبریز با استفاده از مدل هدانیک. فصلنامه آمایش جغرافیایی فضا، 3(9)، 104-83.
پور­محمدی محمد­رضا و اسدی، احمد (1393). ارزیابی سیاست­های دولتی تأمین مسکن در مورد گروه­های کم درآمد شهری(مطالعه موردی: شهر زنجان). نشریه فضای جغرافایی، 14(45)، 128-111.
تهمتنی، مریم و گلستانی، شهرام (1390). برآورد تابع قیمت هدانیک مسکن در شهر کرمان. مجله توسعه و سرمایه، 4(1)، 99-75.
تیموری، ایرج، سلطان‌قیس، نوید و قلی­زاده، یاسر (1396). برآورد قیمت مسکن شهری با استفاده از تابع هدانیک و شبکه­های عصبی مصنوعی مورد شناسی: کوی ولیعصر تبریز. نشریه جغرافیا و آمایش شهری-منطقه­ای، 7(22)، 56-41.
حکمت­نیا، حسن و انصاری، ژینوس (1391). برنامه­ریزی مسکن شهر میبد با رویکرد توسعۀ پایدار. پژوهش­های جغرافیای انسانی، 44(79)، 190-173.
خاکپور، براتعلی و صمدی، رضا (1393). تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقه سه شهر مشهد. فصلنامه جغرفیا و آمایش شهری-منطقه­ای، 4(13)، 38-21.
خلیلی عراقی، سیدمنصور، مهرآرا، محسن و عظیمی، سیدرضا (1391). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در ایران با استفاده از داده­های ترکیبی. فصلنامه پژوهش­ها و سیاست­های اقتصادی، 20(63)، 50-33.
رحمانی، تیمور و اصفهانی، پوریا (1395). ارزیابی رابطه بین سیکل­های بخش مسکن، تسهیلات بخش مسکن و مطالبات معوق. فصلنامه علمی اقتصاد مسکن، 8(57)، 11-31.
رهنما، محمدرحیم و اسدی، امیر (1394). تحلیل توزیع فضایی قسمت مسکن در شهر مشهد. فصلنامه تحقیقات جغرافیایی، 30(116)، 52-37.
رهنما، محمدرحیم، اسدی، امیر و رضوی، محمدمحسن (1393). تحلیل فضایی قیمت مسکن با استفاده از رگرسیون وزنی جغرافیایی(مطالعه موردی: شهر مشهد). دو فصلنامه پژوهش‌های بوم‌شناسی شهری، 4(7)، 84-74.
زنگنه، مهدی (1394). تحلیل فضایی وضعیت مسکن در کلانشهر مشهد با تأکید بر شاخص­های توسعۀ پایدار شهری. مطالعات و پژوهش‌های شهری و منطقه­ای، 7(27)، 154-137.
زیاری، کرامت‌الله، پوراحمد، احمد، حاتمی­نژاد، حسین و محمدی، اکبر (1395). برنامه­ریزی مسکن گروه­های کم­درآمد شهری با تأکید بر توانمندی مالی و خط فقر مسکن(جمعیت شهری استان کردستان). پژوهش جغرافیای انسانی، 48(2)، 226-211.
زنجانی، حبیب‌الله، گل­کار، زهرا و محمدی، حامد (1390). بررسی جنبه­های اجتماعی مسکن مهر(مطالعه موردی شهرستان کرج). نشریۀ تعاون، 22(7)، 116-89.
سلطانی، علی، قضایی، محمد، حسینیف، عبدالله و عسکری، سجاد (1393). تحلیلی بر ویژگی­های اجتماعی-اقتصادی ساکنان مسکن مهر مطالعه موردی شهرهای شیراز، فیروز آباد، آباده، نورآباد و استهبان. مطالعات و پژوهش­های شهری و منطقه­ای، 6(22)، 84-67.
شمس، مجید و گمار، منا (1394). ارزیابی شاخص­های کمی و کیفی مسکن در استان همدان(با تأکید بر اقشار کم درآمد). فصلنامه برنامه‌ریزی منطقه­ای، 5(20)، 68-55.
صارمی، حمیدرضا و ابراهیم‌پور، مریم (1391). بررسی شاخص‌های مسکن ایران و جهان(مطاله موردی: ایران، انگلیس و فرانسه). نشریه هویت شهر، 6(10)، 102-91.
قادری، جعفر، اسلاملوئیان، کریم و اوجی­مهر، سکینه (1390). بررسی عوامل مؤثر بر سرمایه­گذاری مسکن در ایران. فصلنامه پژوهش­های اقتصادی، 11(3)، 70-47.
قائدرحمتی، صفر و جمشیدی، زهرا(1394). ارزیابی مؤلفه­های مسکن شهری برای برنامه­ریزی پدافند غیر عامل(مطالعه موردی: شهر بوکان). نشریه برنامه­ریزی و آمایش فضا، 19(2)، 152-121.
قلی­زاده، علی‌اکبر (1387). نظریه قیمت مسکن در ایران. همدان: انتشارات نور علم.
قلی­زاده، علی‌اکبر، بهبودی، داوود و شکریان، احسان (1389). مقایسه دو مدل هدانیک سنتی و مدل قیمت هانیک رید در برآورد قیمت هدانیک مسکن، مطالعه موردی: مناطق استان همدان. فصلنامه اقتصاد مقداری، 7(2)، 147-119.
عسگری، حشمت‌الله و الماسی، اسحاق (1390). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری کشوری به روش داده‌های تابویی(طی سال‌های 1370 تا 1385).  پژوهش‌نامه اقتصادی، 11(2)، 224-201.
علوی، سیدعلی، آقا­یاری، مسلم و حیدری، تقی (1391). تحلیل عوامل اصلی افزایش بی­رویه قیمت مسکن در کلان شهر تهران. نشریه جغرافیا و برنامه­ریزی، 16(42)، 199-221.
کی‌فرخی، ایمان و فرهمند، شکوفه (1395). تحلیل تأثیر عوامل مؤثر بر قیمت مسکن (مطالعه موردی: شهر اصفهان). فصلنامه اقتصاد شهری، 1(2)، 117-130.
محمد­زاده، پرویز، منصوری، مسعود و کوهی‌لیلان، بابک (1391). تخمین قیمت هدانیک ساختمان­های مسکونی در شهر تبریز: با رویکرد اقتصاد­سنجی فضایی. فصلنامه مدل­سازی اقتصادی، 6(18)، 38-21.
موسوی، میرحسین و درودیان، حسین (1394). تحلیل عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تهران. فصلنامه مدل­سازی اقتصادی، 9(3)، 127-103.
مهرگان، نادر، سحابی، بهرام و تارتار، محسن (1394). بررسی تأثیر عوارض شهرداری بر قیمت مسکن مطالعه موردی: شهر تهران. فصلنامه سیاست­گذاری پیشرفت اقتصادی دانشگاه الزهرا (س)، 3(7)، 154-129.
ناجی‌میدانی، علی اکبر، فلاحی، محمدعلی و ذبیحی، مریم (1389). بررسی تأثیر پویای عوامل کلان اقتصادی بر نوسانات قیمت مسکن در ایران (1369 تا 1386). نشریه دانش و توسعه، 18(31)، 160-186.
نشاط، اکبر، نیکنائی، مجید و شریف­زادگان، محمدحسین (1392). پیش­بینی مسکن گروه­های کم درآمد با تحلیل طرف عرضه و تقاضا، مطالعه موردی: شهر دامغان. نشریه پژوهش­های جغرافیای انسانی دانشگاه تهران، 42(3)، 168-147.
وارثی، حمیدرضا، ایزدی، ملیحه و محمود­زاده، محمود (1394). تحلیل شاخص­های کمی و کیفی تأثیرگذار در برنامه­ریزی مسکن استان‌های کشور. نشریه تحقیقات کاربردی علوم جغرافیایی، 11(37)، 153-133.
Ceritoğlu, E., Cılasun, S. M., Demiroğlu, U., & Ganioğlu, A. (2019). An analysis to detect exuberance and implosion in regional house prices in Turkey. Central Bank Review. Vol 19, pp. 67-82.
Churchill, S. A., Inekwe, J., & Ivanovski, K. (2018). House price convergence: Evidence from Australian cities. Economics Letters, 170, 88-90.
Funke, M., Leiva-Leon, D., & Tsang, A. (2019).  Mapping China’s time-varying house price landscape. Regional Science and Urban Economics, 78(c) p. 34-64.
Golubchikov, O., & Badyina. A. (2013). Sustainable Housing for sustainable cities. A policy framework for developing countries. United Nations Human Settlements Programme (UNHabitat), published in Nairobi, second edition.
Harvey, D. (2009). Social Justices and the City. The University of Georgia Press, second edition, London.
Joint Center for Housing Studies of Harvard University. (2004), State of the nation’s housing (2004). Cambridge, MA: Author.www.jchs.harvard.edu/publications/markets/son2005/son2 005.pdf.
Leung,  C. (2004). Macroeconomics and Housing: A Review of The Literature. Journal of Housing Economics, 13(4), 249-267
Nn eji, O., Brooks, C., & Ward, C.W.R. (2013). House Price Dynamics and their Reaction Tomacroeconomic Changes. Economic Modelling, 32, 172-178.
Panduro. T., & Veie. K. (2013). Classification and valuation of urban green spaces—A hedonic house price valuation. Landscape and Urban Planning, 120, 119-128.
Smith, L. (2013). Planning for housing, Science and Environment Section, 1-16.
Sunding. D., & Swoboda. A. (2010), Hedonic analysis with locally weighted regression: An application to the shadow of housing regulation in Southern California. Regional Science and Urban Economics, 40, 550-573.