Institutional Causes and Obstacles of Converting Transfer of Development Rights (TDR) Approach to Urban Development Policy (Case Study: District 9 of Isfahan Municipality)

Nedae Tousi, Sahar; Kazemian, GholamReza; Hardani, Bahareh

doi:10.30473/psp.2020.7004

Document Type : Research Paper

Authors

¹ Shahid Beheshti University- Faculty of Architecture and Planning- Department of Urban and Regional Planning

² Associate Professor, Department of Public Management, Allameh Tabatabae University

³ Master of Urban Planning, Shahid Beheshti University

https://doi.org/10.30473/psp.2020.7004

Abstract

Transfer of development rights (TDR), as a market-oriented mechanism, which arises after the inefficiency of urban development plans in the protection of valuable lands, seeks to balance the growth and development of the city by balancing public and private interests. In Iran, the TDR approach has been introduced in recent decades; however, due to the lack of the necessary institutional bases, it has not been able to go beyond the theoretical field and enter the field of action. Similar to most parts of Iran, the inefficiency of urban development plans in conservation has led to the destruction of valuable orchards and agricultural lands in district 9 located in the western part of Isfahan, therefore an efficient mechanism such as TDR is necessary. The main questions of the present study are: what are the leading institutional barriers to the success of this mechanism? And how can the necessary institutional capacity are provided to realize the TDR approach by emphasizing the experience of district 9 of Isfahan? The present study, using documentary study methods (such as research mixing) and survey methods (such as semi-structured and structured interviews), first theoretically identifies institutional preconditions. It then identifies the perspectives of the four institutions involved (including people, owners, developers, and urban experts) in implementing TDR policy in district 9 in the form of an extracted conceptual framework. Finally, the results of this study are analyzed by analyzing the root factors using statistical methods such as Friedman and t tests and multivariate regression. As a result of the research, the implementation of this approach due to the existence of many institutional barriers such as low awareness, unwillingness to participate and lack of legal framework requires long-term and conscious plans to achieve success.

Keywords

20.1001.1.26455471.1399.7.2.1.0

References

حسنی، محمدحسین (1389). درآمدی به روش‌شناسی تلفیقی در پژوهش‌های میانرشته‌ای علوم اجتماعی. مطالعات میان‌رشتهای در علوم انسانی، 2 (4)، 137-153.

رفیعیان، مجتبی، سعیدیرضوانی، نوید و محصیان، زهره (1390). امکانسنجی حفاظت از ارزشهای محیطی باغات سنتی شهر قزوین با استفاده از رویکرد انتقال حقوق توسعه (TDR). اولین کنفرانس اقتصاد شهری ایران.

روزنامه اصفهان زیبا. 1396. تغییر کاربری اراضی مهمترین مطالبه شهروندان، شماره 2938.

زارع، آرزو (1394). ظرفیتسنجی کاربرد روش انتقال حقوق توسعه در تحقق برنامههای توسعة شهری (مورد پژوهی: باغات قصرالدشت شیراز). پایان‌نامه کارشناسی‌ارشد، دانشگاه شهید بهشتی.

زارع، محمد (۱۳۹۴). استفاده از انتقال حقوق توسعه در نوسازی پایدار شهری. همایش ملی معماری و شهرسازی بومی ایران، یزد. موسسه معماری و شهرسازی سفیران مهرازی، دانشگاه علم و هنر یزد.

عزیزی، محمدمهدی، و شهاب، سینا (1391). کاربرد انتقال حقوق توسعه (TDR) به عنوان ساز و کار تحقق‌پذیری طرحهای توسعة شهری (نمونه موردی: شهر کاشان). فصلنامه علمی پژوهشی مطالعات شهری، 4 (1)، 41-54.

فارسیفراشبندی، حمیدرضا، آزاده، سیدرضا و ملکیانبهابادی، مجتبی (1396). امکانسنجی اجرای روش انتقال حقوق توسعه جهت تأمین زمین خدمات شهری در شهر شیراز. فصلنامه علمی- پژوهشی مطالعات شهری، 22 (6)، 3-14.

فرجیراد، خدر و کاظمیان، غلامرضا (1391). توسعه محلی و منطقهای از منظر رویکرد نهادی. تهران: انتشارات جهاد دانشگاهی.

محبی، مهیار و ذاکرحقیقی، کیانوش (1394). کاربرد برنامه انتقال حقوق توسعه به منظور حافظت از زمین‌های کشاورزی در شهرستان تنکابن. فصلنامه علمی-پژوهشی برنامهریزی منطقه‌ای، 20 (5)، 139-202.

. داداش‌پور، هاشم و محسن‌زاده، سینا (1391). امکان‌سنجی استفاده از الگوی انتقال حقوق توسعه برای حافظت از اراضی کشاورزی شهر بابلسر. نشریه تحقیقات کاربردی علوم جغرافیایی، 12(25)، 7-29

محمدیبالینی، زهرا (1393). برنامهریزی منطقه شهری ساری با تکیه بر نهادسازی منطقهای. پایان‌نامه کارشناسی‌ارشد، دانشگاه شهید بهشتی.

محمدی، محمود، شاهیوندی، احمد، مرادی، داریوش و معین‌پور، سمانه (1396). ارزیابی اجرایی شدن مکانیسم انتقال حقوق توسعه در ابعاد مختلف. سومین کنفرانس سالانه بینالمللی عمران، معماری و شهرسازی، 49-55.

مظفریپور، نجمه و سلطانی، سمانه (1393). مدیریت کارآمد زمین شهری با نگرش سیستمی به روش انتقال حقوق توسعه (TDR) با تکیه بر تجارب جهانی. فصلنامه مطالعات مدیریت شهری، 20 (6)، 16-33.

مهندسین مشاور معمار و شهرساز سراوند (1382). طرح بازنگری طرح تفصیلی اصفهان مناطق 2، 9 و 11.

مهندسین مشاور نقشجهان پارس (1388). طرح توسعه پایدار حریم شهر اصفهان، شهرداری اصفهان.

نداییطوسی، سحر و باقری، باقر (1396). تببین پدیدة پراکنده‌رویی در منطقه‌های کلان‌شهری (موردپژوهشی: منظقة کلان‌شهری شیراز). فصلنامه جغرافیا و توسعه، 47 (15)، 185-212.

نیازی، محسن (1390). روش‌های تحقیق تلفیقی، جنبش سوم روش‌شناختی در علوم اجتماعی. مجله مطالعات اجتماعی ایران، 5 (2)، 158-181.

Bratton, N., Eckert, J., Fox, N., & Conservancy, C. L. (2008). Alternative Transfer of Development Rights (TDR) Transaction Mechanisms. The Cascade Land Conservacy

Center for Sustainable Development (CFSD). (2015). Evaluation of Transfer of Development Rights (TDR) Scheme in BBMP. Study Conducted for Karnataka Evaluation Authority and Bruhat Bangalore Mahanagara Palike (BBMP) and Urban Development Ministry, Government of Karnataka.

Chan, E. H., & Hou, J. (2015). Developing A Framework To Appraise The Critical Success Factors Of Transfer Development Rights (TDRs) For Built Heritage Conservation. Habitat International, 46, 35-43.

Cowan, R. (2005). The Dictionary of Urbanism. Streetwise press.

Creswell, J., & Clark, P. (2011). Designing and conducting mixed methods research. ThousandOaks: Sage.

Evans, B., Joas, M., Sundback, S., & Theobald, K. (2013). Governing Sustainable Cities. Taylor & Francis.

Fulton, W., Mazurek, J., Pruetz, R., & Williamson, C. (2004). Tdrs and Other Market-Based Land Mechanisms: How They Work And Their Role In Shaping Metropolitan Growth. Washington, DC: The Brookings Institution.

Greene, J. (2007). Mixed Methods in Social Inquiry. San Francisco: Jossey-Bass.

Greenaway, G., & Good, K. (2008). Transfer of Development Credits in Alberta: A Feasibility Review. Miistakis Institute, University of Calgary.

Huang, T. (2011). Research on Sinicized Transferrable Development Right (TDR) Inspired by TDR Programs in The United States (Doctoral dissertation), University of Florida.

IFAD. (2016). Understanding the institutional context. The International Fund for Agricultural Development.

Kaplowitz, M. D., Machemer, P., & Pruetz, R. (2008). Planners’ Experiences in Managing Growth Using Transferable Development Rights (TDR) in the United States. Land Use Policy, 25 (3), 378-387.

Keizer, P. (2008). The concept of institution: Context and meaning, Discussion Paper Series nr: 08-22, Utrecht School of Economics, Utrecht University.

Linkous, E. R. (2016). Transfer of Development Rights in Theory and Practice: The Restructuring of TDR to Incentivize Development. Land Use Policy, 51, 162-171.

Messer, K. D. (2007). Transferable Development Rights Programs: An Economic Framework for Success. Journal of Conservation Planning, 3 (47), 47-56.

Nedae Tousi, S. and Bagheri, B. (2017). An explanation of urban sprawl phenomenon in Shiraz Metropolitan Area (SMA). Cities, 73, 71-90.

Nelson, A. C., Pruetz, R., & Woodruff, D. (2013). The TDR Handbook: Designing and Implementing Transfer of Development Rights Programs. Island Press.

Otto, Katharine. (2010). Smart Growth Through the Transfer of Development Rights. available from: https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwiS3Jmy6MzrAhWJsaQKHdhJB9wQFjAAegQIBRAB&url=https%3A%2F%2Fwww.njfuture.org%2Fwp-content%2Fuploads%2F2011%2F07%2FCase-Studies-in-Transfer-of-Development-Rights-8-10-Intern-report.pdf&usg=AOvVaw1R_6JnAuscw4jxlgQaQ3pk.

Pruetz, R. (2003). Beyond Takings and Givings: Saving Natural Areas, Farmland and Historic Landmarks with Transfer of Development Rights and Density Transfer Charges, Arjepress, Burbank, CA.

Robin, C., & Stephen, D. (2004). Institutional Change for Sustainable Development. Journal of Environmental Law, 17 (3), 458-460.

Smart Growth American (SGA). (2008). Transfer of Development Right. King County.

Taintor, R. (2001). Transfer of Development Rights. South County Watersheds Technical Planning Assistance Project.

Tavares, A. F. (2005). Can the Market Be Used To Preserve Land? The Case for Transfer of Development Rights. ERSA conference papers ersa03 p292. European Regional Science Association.

Triedman, L., Caldwell, C., Sangree, E., & McCauley, M. (2014). A Study of the Feasibility of a Transfer of Development Rights Program in Lewiston, Maine.

Walls, M., & McConnell, V. (2007). Transfer of development rights in US communities. Washington DC, Resources for the Future.

Physical Social Planning

Institutional Causes and Obstacles of Converting Transfer of Development Rights (TDR) Approach to Urban Development Policy (Case Study: District 9 of Isfahan Municipality)

References

References

Volume 7, Issue 2 - Serial Number 18
September 2020
Pages 11-32

Institutional Causes and Obstacles of Converting Transfer of Development Rights (TDR) Approach to Urban Development Policy (Case Study: District 9 of Isfahan Municipality)

References

References

Volume 7, Issue 2 - Serial Number 18September 2020Pages 11-32

Volume 7, Issue 2 - Serial Number 18
September 2020
Pages 11-32